Ассоциация собственников жилья: спрашивайте - отвечаем!

Науке управлять пять лет учат в институте, потом на практике в течение еще десяти лет приходится постигать все ее тонкости и премудрости. Приватизация бросила нас в пучину новых имущественных отношений без всякой подготовки. Все мы стали совладельцами предприятий, собственниками своих квартир, не имея преставления о том, какая ответственность со всем этим на нас легла, какие права у нас появились, как строить взаимоотношения с управляющими нашего имущества. Эта совершенно новая область осваивается нами очень слабо. Власть вопросами образования населения не занимается - приходится рассчитывать только на самообразование. Помощь в этом (в порядке частной инициативы) готова оказать наша газета в сотрудничестве с общественной организацией "Ассоциация собственников жилья". Мы постараемся ответить на все вопросы граждан, касающиеся жилья и его обслуживания.

Первый вопрос к нам поступил от Светланы Рябовой из Ижевска: "Обязана ли я заключать договор социального найма с ГЖУ и если да, то в каком виде?"

Отвечает Георгий Шабалин:
- Сначала хотелось бы разобрать проект договора, который предлагает нам ГЖУ. По этому договору исполнитель работ (ГЖУ) обязуется обеспечить техническое обслуживание квартиры заказчика в соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными приказом Госстроя России № 17-139 от 26.12.97 г. Далее исполнитель (ГЖУ) обязуется ознакомить заказчика с "Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ", утвержденными Постановлением СМ РСФСР от 25.09.85 г. № 415.

На поверку получается, что указанные обязательства ГЖУ есть не что иное, как фикция на следующих основаниях.

Во-первых, Госстрой России, о котором идет речь в договоре, по состоянию на 26.12.97 г. в структуре Правительства РФ не значился; приказ № 17-139 издавал Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Во-вторых, Министерство юстиции РФ отказало Государственному комитету по жилищной и строительной политике в госрегистрации приказа от 26.12.97 г. № 17-139 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", поскольку, в соответствии с Указом Президента РФ от 23.05.96 г. № 763, нормативные акты федеральных органов, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организации или имеющие межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ. Данный нормативный акт, не прошедший государственную регистрацию, не влечет правовых последствий как не вступивший в силу и не может служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений - применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в нем предписаний. На указанный акт нельзя ссылаться при разрешении споров.

В-третьих, постановлением СМ РСФСР от 25.09.85 г. № 415 утверждены "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР", которые регулируют правоотношения собственника муниципального жилищного фонда - наймодателя и гражданина - нанимателя квартиры и членов его семьи и не содержат ни одного слова о собственниках квартир!

ГЖУ приложило немало усилий, чтобы предложить нанимателю жилого помещения и собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме такие договоры, что рядовой гражданин не в состоянии установить, за что же оно отвечает. В самом деле, в п. 4.6 договора социального найма жилого помещения и в п. 5.3 договора на обслуживание (содержание) и предоставление коммунальных услуг ГЖУ адресует нас к "Правилам предоставления коммунальных услуг...", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. № 1099, в которых пунктом 2.2 записано: "В договоре отражаются (!): качество услуг, режим предоставления услуг и нормативные объемы потребления; порядок и сроки устранения неисправностей и аварий; установленные размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей, пеня за несвоевременную оплату услуг, технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений, в том числе определяющие максимальную мощность электробытовых приборов, машин, аппаратуры; права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя".

Кто-нибудь когда-нибудь в своих договорах с ГЖУ читал всё это? Только потому, что ни в одном договоре нет обусловленных размеров оплаты за коммунальные услуги, мы имеем безудержный рост тарифов без всякой ссылки на экономическую целесообразность и правовую безупречность в действиях собственника жилищного фонда. В конечном итоге договоры с ГЖУ - это публичные договоры, в которых, согласно п. 2., ст. 426 ГК РФ, "цена... работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей".

В этих условиях уместно спросить: кто же контролирует процесс соблюдения "Правил предоставления коммунальных услуг"? Для посвященных вопросов нет - постановлением правительства РФ от 26.09.94 г. № 1099 предписано, кто:

1. Государственный антимонопольный комитет РФ (его территориальные органы);
2. Государственный комитет РФ по стандартизации, метрологии и сертификации (его территориальные органы);
3. органы санитарно-эпидемиологического надзора;
4. органы государственной жилищной и инспекции и общественные объединения потребителей.

Из сказанного следует, что у дитя - семь нянек, а потому мы имеем то, что имеем... Из создавшейся ситуации есть один выход: взять управление жилищным фондом в свои руки, в руки потребителей услуг из числа граждан - собственников квартир в многоквартирных жилых домах и граждан - нанимателей жилых помещений.

Действующее гражданское законодательство в полной мере (ст. 291 ГК РФ) позволяет создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), а в соответствии с федеральным законом от 19.05.95 г. № 82-ФЗ "Об общественных объединениях" (с изменениями от 17.05.97 г. и 19.07.98 г.). - органы общественной самодеятельности, целью которых является совместное решение различных социальных пробелы, возникающих у граждан по месту жительства, работы и учебы.

Из сказанного выше, уважаемая Светлана, следует: как собственник жилья вы обязаны позаботиться об его обслуживании. Но кому доверить эту заботу? Вы имеете право выбора. Навязывание вам ГЖУ в качестве единственной управляющей компании незаконно. Вы в праве поставить этот вопрос в органах местного самоуправления. Вам также дано право принять или не принять условия, предложенные ГЖУ, но при этом надо отдавать себе отчет о последствиях такого шага. Если вы не глядя подмахнете договор, разработанный без вашего участия, то не ждите от услуг качества. Настаивайте на его изменении, как это делаем мы, с тем, чтобы иметь гарантии качественного обслуживания.