"Мой дом" - проверка на крепость

В ответ на обвинение в развале промышленности и неэффективной работе собственности Анатолий Чубайс запросто отвечает: "А такой задачи никто перед нами не ставил!". По его мнению, цель приватизации достигнута - создана армия собственников, и с этой задачей он справился превосходно. А кто, спрашивается, формулировал такую задачи? Мы полагаем, что Анатолий Чубайс сам являлся одним из главных идеологов реформы, поэтому ему и карты в руки по доводке всех идей экономического преобразования до логического конца. Кто, в конце концов, Чубайс - экономист или комиссар? Человеку образованному должно быть понятно, что приватизация - это не самоцель, а средство достижения эффективности экономики. Развитие ее в масштабах всего государства возможно только в том случае, если в процессе управления будут принимать участие все собственники - граждане России. "Отлучение" от собственности заинтересованной стороны и привело к тому, что страна никак не дождется процветания.

Правильность этой позиции находит свое подтверждение и при оценке управления жилым фондом. Сегодня оно является неэффективным, потому что население - собственники квартир в нем не участвуют. Таким формам управления, как товарищества собственников жилья, приходится пробивать себе дорогу в борьбе с бюрократическим аппаратом муниципального уровня, для которого наше имущество является источником доходов. Об этом говорит, в частности, пример ТСЖ "Мой дом". Сегодня мы беседуем с его председателем Владимиром Глухих.

- Владимир Александрович, как вам пришла в голову идея создать ТСЖ?
- Этому предшествовали многочисленные обращения в Администрацию города, эксплуатирующие организации по поводу ремонта, озеленения, асфальтирования и других бытовых проблем, которые практически не давали результатов. (Занималась этим моя жена по поручению жильцов, как старшая по дому.) Так можно было бы еще сто лет вести "задушевную" переписку с муниципальными властями, если бы не знакомство с Гражданским кодексом и другими законодательными актами. В них я обнаружил, что людям дано право быть хозяевами и самим управлять жилым фондом по месту жительства. Об этом, в частности, гласит ст. 5 закона РФ "Об основах жилищной политики". В нашем доме большинство проживающих - пенсионеры. Они сами спросили мою жену: "Что, Татьяна, надо сделать, чтобы помочь тебе выбить всё необходимое для дома?" Она и предложила: "Давайте создадим ТСЖ". После этого мы изучили нормативную базу, собрали жильцов, и собрание приняло решение создать ТСЖ.
- Все жильцы поддержали предложение?
- Восемьдесят пять процентов - это зафиксировано в протоколе. Только четыре квартиры оказались ярыми противниками, по той причине, что у них возникли сомнения: а сможем ли мы сами содержать дом? Ему тридцать пять лет, притом что капитальный ремонт в нем ни разу не проводился. Наша же позиция была такова: до передачи дома на наш баланс ГЖУ обязано отремонтировать его согласно нормативным срокам, указанным в правилах эксплуатации жилья.
- Почему всё же большинство пошло за вами?
- Как ни странно, благодаря поддержке ГЖУ. Дело в том, что 25 процентов дома, или десять квартир, находится еще в муниципальной собственности, поэтому на собрании муниципалитет представлял работник ГЖУ Владимир Григорьевич Рогозин. Он горячо защищал идею создания ТСЖ, объяснил ее перспективность и эффективность. Бывший начальник ГЖУ Сергей Трухин на словах тоже был большим сторонником ТСЖ и даже добился, чтобы Администрация поручила его структуре заниматься продвижением этой новации.
- И как дальше развивались события?
- Когда стали оформлять решение собрания жильцов юридически, столкнулись с тем, что на уровне города не оказалось ни одного нормативного акта по претворению федеральных законов в жизнь. Два года пришлось ходить по различным конторам, таким, как Бюро технической инвентаризации, обращаться к разным ответственным лицам - вице-мэрам Ижевска Сергею Протозанову и Вячеславу Засыпкину и вырабатывать необходимые правовые документы. Так появилось постановления Администрации № 125, 437, 432, где описана вся процедура создания ТСЖ: что делать и сколько это будет стоить. В конце концов, 23 июля 2000 года, наше ТСЖ было зарегистрировано.
- Как оно функционирует сейчас?
- Никак. Мы не можем принять дом на свой баланс без технической документации, где должны быть указаны все сведения: материал, из которого сделаны стены, нагрузка, которую могут выдержать несущие конструкции; инженерное оборудование, находящееся в доме, давление в трубах и т. д. Всё это необходимо для надлежащей эксплуатации и в случае реконструкции. Мы направили письмо на имя бывшего мэра Анатолия Салтыкова и получили ответ, что техническая документация находится в стадии изготовления. С тех пор прошло уже два года, периодически мы напоминали о себе. И вот несколько дней назад получили ответ уже от Николая Костина, начальника ГЖУ, о том, что техническая документация до сих пор находится в той же стадии.
- Как же так: ГЖУ ведет эксплуатацию домов, не имея документации?
- У ГЖУ задача другая - собирать деньги. Его не интересует состояние домов, и ответственность за это управляющая компания не несет. Я знаю, по какой причине ГЖУ тянет с передачей технической документации, - потому что в ней необходимо указать износ здания, сроки капитальных ремонтов, которые давно прошли. Там прекрасно понимают, что за этим последует с нашей стороны - выставление претензий и требование выполнить свои обязательства.
- А как вы вышли на судебный процесс по подвалу?
- Изучая законы "О товариществах собственников жилья", "О приватизации", "Об основах жилищной политики", Гражданский кодекс РФ, я выяснил, что подвал и другие места общего пользования являются общей долевой собственностью всех жильцов. То есть подъезд, чердак, подвал -всё это дается нам в нагрузку к нашей приватизированной квартире. Оно является имуществом граждан, независимо от того, образовано в доме ТСЖ или нет.
- А где всё это записано?
- В паспорте на квартиру. Там указано, что вами приватизирована часть дома на такую-то сумму. А как она была получена? Балансовую стоимость дома разделили на общую жилую площадь без учета площади подвалов и чердаков в соответствии со СНиП 2.03.02-89 "Жилые здания" и умножили на площадь моей квартиры. Если в договоре на приватизацию специально не указано, что подвалы и чердаки являются муниципальной собственностью, то они автоматически переходят в собственность квартиры. С учетом этого стоимость моей квартиры возросла на 30 процентов, вся она облагается налогом на имущество граждан, и я за нее плачу. Мои права зарегистрированы в БТИ. А у муниципалитета нет никаких документов, подтверждающих его права.
- Вы поставили в известность городские власти относительно своих выводов?
- Да, председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом господина Маренникова.
- И какова была его реакция?
- Он заявил, что жилой фонд государство передало в муниципальную собственность, согласно Постановлению РФ №3020 "О разграничении прав собственности Российской Федерации, субъектов федерации и муниципальных образований". Это так, но в то же время жилой фонд, находящийся в муниципальной, государственной собственности разрешается приватизировать и переводить в частную собственность. Чтобы доказать нашу правоту, пришлось обратиться в суд с иском о защите собственности, о признании меня участником долевой собственности, о признании подвала общей долевой собственностью и о признании незаконным внесение в реестр муниципальной собственности всего жилого дома вместе с моей частной собственностью. Произошло это в 1998 году.
- И каким было решение суда?
- Октябрьский районный суд мой иск удовлетворил, а судебная коллегия Верховного суда УР это решение отменила. После чего я двенадцать раз встречался с председателем Верховного суда Удмуртии Юрием Сухановым, и с его помощью в конце концов удалось распутать этот правовой клубок. Он вынес протест в президиум Верховного суда УР, и тот отменил постановление судебной коллегии и суда первой инстанции. В силу своей неопытности я допустил ошибку при составлении искового заявления, после чего сформулировал иск по-новому, где требовал признать незаконной регистрацию муниципалитетом права собственности на подвал. Пока шел суд, Комитет по имуществу оформил на него свои права в Регистрационной палате.
- Другой суд состоялся?
- Да. 29 мая 2002 года Октябрьский районный суд мой иск удовлетворил и вынес решение о том, что это право зарегистрировано незаконно. И дал подтверждение, что подвал находится в совместной собственности.
- Это решение уже обжаловано?
- Администрация города в лице мэра подала на кассацию. Так что перспектива пройти весь путь с начала до конца существует, несмотря на то, что юристы Администрации прекрасно осведомлены, что владельцами подвалов являются собственники квартир. Это неоднократно было подтверждено Верховным судом РФ. Чиновники из кожи вон лезут, чтобы владеть чужим имуществом. О какой реформе ЖКХ можно тогда вести речь!
- А вы уверены, что собственники квартир будут более рачительными хозяевами?
- Это аксиома, даже доказывать не нужно. Посмотрите, как выглядят частные магазины, объекты общепита - ухоженные, красивые. Развал и бардак будет продолжаться до тех пор, пока собственность не перейдет в наши руки. Давайте спросим Комитет по имуществу: куда ушли те 1,5 млн. рублей, что он получил за восемь лет аренды подвала? Мы видим, что ремонтируется в городе: административные помещения, здание ГЖУ, отделы службы заказчика. На эти деньги нанимают охрану, чтобы обороняться от нас, а наши дома хиреют. Сейчас подвалы сдает единолично ГЖУ и собирает за это арендную плату. А это не что иное, как открытое завладение чужим имуществом, трактуемое Уголовным кодексом как грабеж. В Конституции у нас записано, что никто не может быть лишен собственности без решения суда. А нас лишили.
- Как используются деньги, поступающие в бюджет от сдачи помещений в аренду?
- Это не контролируется. Мы бы не затевали процессов, если бы деньги вкладывались в наш дом. От властей невозможно добиться отчета даже по тем деньгам, которые мы платим за обслуживание. Я посчитал, что по графам обслуживания жилья и за капитальный ремонт суммарно в 1998 году мы платили 3 рубля за квадратный метр. Умножим это на общую жилую площадь нашего дома (4000 кв. м), потом на двенадцать месяцев и получим 144 тысячи рублей в год. Мы попросили ГЖУ представить нам отчет: сколько было потрачено на наш дом? Они дали нам такие цифры: в 1998 г. - 8,6 тыс. руб., 1999 г. - 11,68 тыс. руб., а в 2001 - 26 тыс. рублей. Эти деньги истрачены на зарплату дворника, уборщицы, кусок трубы заменили. А куда делись остальные деньги? Кроме того, упущенная выгода от эксплуатации подвала составила порядка 3 млрд. рублей. Комитет по имуществу сдавал наш подвал по цене 300 руб. в год за квадратный метр, тогда как коммерческая цена - 100 руб. за квадратный метр в месяц. На эти деньги можно было бы произвести великолепный ремонт дома и освободить всех жильцов от уплаты квартплаты.
- Выходит, у нас отнюдь не местное самоуправление, при котором жители являются хозяевами города. Какую же власть мы имеем?
- Чиновники правят бал. Они не на службе народа находятся, а работают на себя. ТСЖ им не нужны, они не желают расставаться с деньгами, потому и заявляется повсюду, что жители не хотят и не умеют управлять. А они сами управляют как могут, то есть по известному принципу: мне, мне и только мне.